분당 재건축 - 1기 신도시 특별법 용적률, 안전진단, 분담금

블로그에 이것저것 쓰면서 우리 집 주변 맛집이 뭐가 있을까, 우리 집 주변에 갈만한 데가 뭐가 있을까....

우리 집 주변에 요새 이슈될 만한 게 뭐가 있을까 고민에 고민... 많이 하고 있었습니다.

 

아 뭐 쓰지

그러던 와중 TV에 1기 신도시 특별법 얘기가 나오면서 내가 사는 분당 얘기가 나오네..??

좀 자세히 알아볼까? 하면서 나름 공부해서 글을 써봅니다!!

 

  재건축 추진 배경

- 분당 최초 입주 단지인 분당시범단지를 비롯해 많은 아파트가 30년 이상 노후화되었습니다.
- 아파트 부실공사 문제도 재건축 필요성을 높였습니다.

- 그러던 와중 '1기 신도시 특별법'이라고도 불리는 '노후계획도시 특별법' 시행 발표가 되면서 각종 혜택을 통해 재건축 추진이 쉬워졌습니다.

- 그에 따라 대표 1기 신도시인 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등에서 본격적으로 재건축 추진이 진행되고 있습니다.

- 분당만 보더라도 아래와 같이 주민설명회가 아주 아주 아주 활발하게 진행되고 있습니다.

 

 

 

특별법을 통한 재건축 진행의 인센티브

여러 인센티브가 있지만, 특별법을 통한진행에 따른 가장 큰 인센티브는 '용적률 혜택'과 '안전진단 면제'입니다.

용적률 혜택

현재 분당 기준으로 성남시 도시계획 조례에 따라 3종 기준 280%의 용적률 상한이 있습니다.

여기에 요새 높아지는 공사비, 건축 자재비 등을 감안하면 용적률 상한에 맞춘다 하더라도 분담금 부담이 없을 수 없을 겁니다.

현재 성남시는 특별법으로 몇 %의 용적률을 기준으로 할지는 모르겠으나, 타 1기 신도시에서 확정된 '기준 용적률'로 보았을 때, 재건축 진행은 특별법으로 할 수 있을 때 무조건 진행해야 하는 것으로 판단됩니다. (평촌, 산본 330%, 중동 345%)

안전진단 면제

더 이상의 설명은 필요 없을 거라 봅니다. 안전진단을 통과하지 못해서 진행되지 못하는 단지를 너무너무너무너무 많이 봐왔던 터라 이게 주는 인센티브를 모르는 분이 더 적을 것입니다.  

인허가 절차 간소화

안전진단 면제에 가려졌지만 각종 인허가 절차 간소화를 통해 평균 13년 걸리던 재건축 절차를 최소 5년 이상을 단축할 수 있을 거라고 봅니다.

 

 

재건축에 따른 우려사항 

- 대규모 이주 수요 발생으로 전월세 시장 불안 초래 가능성이 있다는 지적이 있습니다. 

  이에 따라 '선도지구'를 선정하여 먼저 진행하는 것은 많이 알려져 있으나, 이번 특별법의 특징은 10년에 걸쳐 1년에 1번씩 새로운 대상지구를 선정하여 10년 동안 모든 단지들의 재건축 시작을 하겠다는 목표가 있습니다. 순차적으로 진행하여 전월세 시장 불안 초래를 최소화할 것으로 보입니다.   
- 이주 대책이 미흡하다는 지적이 있으나, 이것을 아직 시간이 남아있기 때문에 선도지구 지정 전 또는 동시에 지속적인 검토가 필요할 것입니다. 국토부는 시행령 제정, 기본계획 수립, 선도지구 지정 등 후속 조치를 차질 없이 진행할 계획입니다.

 

분담금은?

분담금은 재개발/재건축 사업에서 조합원이 권리가액을 초과하여 분양받는 경우 추가로 내야 하는 금액을 말합니다. 

분담금의 기준은 다음과 같습니다.

분담금 산출 방식

1) 조합원 개인별 분담금 = 조합원 분양가액 - 조합원 권리가액
2) 조합원 권리가액 = 조합원 종전자산 평가액 × 비례율
3) 비례율 = (총수입 - 사업비 총액) ÷ 분양대상자의 종전자산 총 평가액
  * 비례율의 의미
     비례율이 100% 이상이면 사업성이 좋아 조합원에게 더 많은 금액을 분양할 수 있음
     비례율이 100% 미만이면 조합원이 추가 분담금을 내야 함
(예시)
    25평형 기준, 평당 2천만 원, 종전자산평가액 3.8억 원, 비례율 100%일 때
    권리가액 = 3.8억원 × 100% = 3.8억원
    조합원 분양가 5억 원
    분담금 = 5억원 - 3.8억 원 = 1.2억 원
    따라서 분담금은 조합원 분양가액에서 권리가액(종전자산평가액 ×비례율)을 뺀 금액으로, 비례율이 핵심 기준이 됩니다.

그래서 뭐가 중요한데?

결국 쉽게 말하면, 재건축 사업성을 위해서는 재건축 사업에 사용되는 비용은 적어야 하고, 재건축 사업으로 벌어들이는 금액은 많아야 사업성이 좋다는 거는 이제 아실 겁니다.

사용되는 비용을 적게 하는 건, 공사비/자재비가 대부분을 차지하므로 불가항력이라고 가정을 하고, 

벌어들이는 금액을 늘리려면, 용적률을 높이고 비싸게 분양을 해야 합니다. 분양가도 주변 시세가 결정하므로 불가항력이라 가정을 할 수 있고,

 

결국 용적률을 높여야 합니다. -> 용적률 혜택을 주는 1기 신도시 특별법을 통해 재건축 진행이 필요하다!!!

 

 

현재 확정되지 않은 기준들이 많아 정확한 분담금 계산은 어렵습니다만,

6월 말이 되면 분당 기준으로 각 단지의 재건축 추진 준비위원회에서 분담금 계산을 하게 될 겁니다.

 

이게 어떻게 나오든... 결론은 특별법 해줄 때 진행하십쇼!!!

 

 

 

이상입니다! 

 

다음 포스팅은 '선도지구' 관련돼서 해보고자 합니다~